Resposta rápida
Para construir em Florianópolis, você precisa: 1) Estudo de viabilidade do terreno, 2) Projetos (arquitetônico, estrutural, elétrico, hidrossanitário), 3) Aprovação na prefeitura (SMDU), 4) Alvará de construção, 5) ART/RRT dos profissionais, 6) Matrícula de CEI/CNO no INSS, 7) PPCI (se aplicável), 8) Execução da obra, 9) Habite-se, 10) Averbação no cartório.
Última atualização: 2 de maio de 2026
Por que usar um checklist?
Construir em Florianópolis envolve diversas etapas burocráticas, técnicas e legais. Segundo a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU/PMF, 2024), 30% dos pedidos de alvará são devolvidos por documentação incompleta, causando atrasos de 30 a 90 dias.
Este checklist cobre todas as etapas, da compra do terreno ao Habite-se.
Fase 1 — Pré-projeto
✅ Verificação do terreno
- [ ] Certidão de matrícula atualizada (Cartório de Registro de Imóveis)
- [ ] Certidão negativa de débitos (IPTU — PMF)
- [ ] Consulta de viabilidade de construção (SMDU)
- [ ] Verificar zoneamento no Plano Diretor (LC 482/2014)
- [ ] Verificar se há restrições ambientais (APP, APL, APC)
- [ ] Levantamento topográfico (planialtimétrico)
✅ Índices urbanísticos a verificar
Conforme a LC 482/2014 (Plano Diretor de Florianópolis):
- Taxa de ocupação máxima
- Índice de aproveitamento
- Gabarito (número máximo de pavimentos)
- Afastamentos obrigatórios (frontal, lateral, fundos)
- Taxa de permeabilidade mínima (geralmente 30%)
- Número mínimo de vagas de estacionamento
Fase 2 — Projetos
✅ Projetos obrigatórios
- [ ] Projeto arquitetônico (arquiteto CAU ou engenheiro civil CREA)
- [ ] Projeto estrutural (engenheiro civil/estrutural CREA)
- [ ] Projeto hidrossanitário (engenheiro civil CREA)
- [ ] Projeto elétrico (engenheiro eletricista ou civil CREA)
- [ ] Projeto de prevenção contra incêndio — PPCI (se aplicável)
✅ Projetos complementares (conforme o caso)
- [ ] Projeto de fundações (sondagem SPT + cálculo)
- [ ] Projeto de contenção (terrenos em aclive/declive)
- [ ] Projeto de drenagem pluvial
- [ ] Estudo de impacto de vizinhança — EIV (edificações acima de 100 unidades)
- [ ] Licenciamento ambiental (terrenos com APP)
Custos estimados de projetos
O CUB/SC de março/2026 (SINDUSCON-SC) é de R$ 2.487,63/m² (R-1-N). Projetos representam 3-5% do custo total:
| Projeto | Custo estimado |
|---|
|---------|---------------|
| Arquitetônico | R$ 15 – R$ 40/m² |
|---|---|
| Estrutural | R$ 8 – R$ 20/m² |
| Elétrico | R$ 1.500 – R$ 5.000 |
| Hidrossanitário | R$ 1.500 – R$ 4.000 |
| PPCI | R$ 2.000 – R$ 8.000 |
Fase 3 — Aprovações
✅ Aprovação na prefeitura (SMDU)
- [ ] Protocolar projeto arquitetônico na SMDU
- [ ] Aguardar análise (prazo: 30-60 dias)
- [ ] Responder exigências (se houver)
- [ ] Obter alvará de construção
✅ Outras aprovações
- [ ] PPCI aprovado no CBMSC (se aplicável)
- [ ] Licença ambiental FLORAM/IMA (se aplicável)
- [ ] Aprovação SEPHAN (se imóvel tombado ou de entorno)
- [ ] Aprovação IPHAN (se patrimônio federal)
Fase 4 — Pré-obra
✅ Documentos para iniciar a obra
- [ ] Alvará de construção emitido
- [ ] ART/RRT de todos os profissionais emitidas
- [ ] Matrícula CEI/CNO no INSS (eSocial)
- [ ] Placa de obra com dados do alvará e responsáveis técnicos
- [ ] Seguro de obra (recomendado)
Fase 5 — Execução
✅ Durante a obra
- [ ] Acompanhamento técnico do engenheiro responsável
- [ ] Diário de obra atualizado
- [ ] Conformidade com o projeto aprovado
- [ ] Inspeções intermediárias (fundação, estrutura)
- [ ] Gestão de resíduos (PGRS — conforme Resolução CONAMA 307/2002)
Fase 6 — Conclusão
✅ Habite-se
- [ ] Solicitar vistoria da prefeitura
- [ ] Vistoria do Corpo de Bombeiros (PPCI → Atestado de Conformidade)
- [ ] Vistoria da CELESC (padrão de energia)
- [ ] Vistoria da CASAN (ligação de esgoto)
- [ ] Emissão do Habite-se pela SMDU
✅ Regularização final
- [ ] CND do INSS da obra (certidão negativa de débitos)
- [ ] Averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis
- [ ] Atualização do cadastro do IPTU
Prazos totais estimados
| Fase | Prazo estimado |
|---|
|------|---------------|
| Projetos | 30 – 60 dias |
|---|---|
| Aprovação prefeitura | 30 – 90 dias |
| Construção (casa 150m²) | 8 – 14 meses |
| Habite-se | 30 – 60 dias |
| Averbação cartório | 15 – 30 dias |
| Total | 12 – 20 meses |
Conclusão
Seguir este checklist evita os erros mais comuns que causam atrasos e custos extras. O acompanhamento de um engenheiro experiente em Florianópolis é o melhor investimento para uma obra tranquila.
Precisa de ajuda para construir em Florianópolis? A 4Projetos acompanha todas as etapas. Consultoria gratuita.
Perguntas Frequentes
Quanto tempo leva para obter alvará de construção em Florianópolis?+
O prazo na SMDU é de 30 a 90 dias, dependendo da complexidade do projeto e da demanda do setor. Projetos com pendências podem levar mais tempo. A consulta prévia de viabilidade agiliza o processo.
Posso começar a obra antes do alvará?+
Não. Iniciar obra sem alvará é infração sujeita a embargo, multa e demolição (Art. 178 da LC 060/2000 — Código de Obras de Florianópolis). Aguarde a emissão do alvará para iniciar qualquer serviço.
Preciso de engenheiro para construir uma casa?+
Sim. Toda construção precisa de responsável técnico habilitado (engenheiro civil ou arquiteto). A ART/RRT é obrigatória e garante a responsabilidade técnica pela obra (Lei 5.194/1966 e Lei 12.378/2010).
Quanto custa construir em Florianópolis em 2026?+
O CUB/SC de março/2026 (SINDUSCON-SC) é de R$ 2.487,63/m² para padrão normal. Uma casa de 150m² custa aproximadamente R$ 370.000 em construção, sem contar terreno e projetos. O valor varia conforme o padrão de acabamento.