Resposta rápida
Sim, é possível transferir um imóvel irregular por contrato particular ("contrato de gaveta"), mas sem escritura pública, registro cartorial ou segurança jurídica. O comprador não pode financiar e corre risco de perder o bem. A regularização valoriza o imóvel em até 40%.
Última atualização: 2 de maio de 2026
A resposta curta
Tecnicamente, é possível transferir um imóvel irregular por meio de contrato de compra e venda (o popular "contrato de gaveta"). Porém, essa transação não garante segurança jurídica para nenhuma das partes e pode trazer sérios problemas.
Segundo o Colégio Notarial do Brasil — Seção SC, mais de 25% dos imóveis transacionados informalmente no estado enfrentam algum tipo de litígio posterior. A Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos) estabelece que só é dono quem registra.
Os riscos de vender (ou comprar) um imóvel irregular
Para o vendedor
- Desvalorização: imóveis irregulares valem significativamente menos no mercado — segundo o SECOVI-SC, a diferença pode chegar a 30-40% em relação a imóveis regularizados
- Dificuldade de venda: a maioria dos compradores exige documentação regular
- Impossibilidade de financiamento: bancos não financiam imóveis irregulares
- Responsabilidade futura: problemas na construção podem recair sobre o vendedor
Para o comprador
- Sem escritura pública: o contrato particular não garante a propriedade plena
- Risco de perda: em disputas judiciais, quem não tem registro pode perder o imóvel (Art. 1.245 do Código Civil — Lei nº 10.406/2002)
- Impossibilidade de financiar: não é possível usar FGTS ou crédito imobiliário
- Multas e embargos: a prefeitura pode multar ou embargar a construção
O que torna um imóvel "irregular"?
- Construção sem Habite-se
- Ampliação não averbada na matrícula
- Terreno sem matrícula individualizada
- Área construída diferente da registrada
- Construção em área de posse (sem registro)
Habite-se vs REURB: quando usar cada um?
| Critério | Habite-se | REURB |
|---|
|---|---|---|
| Quando usar | Imóvel em terreno com matrícula própria | Imóvel em área sem matrícula ou em posse |
|---|---|---|
| Base legal | LC 060/2000 (Código de Obras) | Lei Federal 13.465/2017 |
| Resultado | Certificado de conclusão da obra | Certidão de Regularização Fundiária + matrícula |
| Prazo médio | 3 a 6 meses | 6 a 12 meses |
| Custo médio | R$ 7.000 – R$ 25.000 | R$ 5.000 – R$ 15.000 |
Como regularizar antes de vender
Passo 1: Diagnóstico
Contrate um engenheiro para avaliar a situação documental e física do imóvel.
Passo 2: Regularização
Dependendo do caso, o processo envolve: obter Habite-se, averbar a construção, retificar a área ou realizar a REURB.
Passo 3: Atualização da matrícula
Com todos os documentos em ordem, a matrícula é atualizada no cartório.
Quanto se valoriza após a regularização?
Estudos do SECOVI-SC indicam que a regularização pode valorizar o imóvel entre 20% e 40%. Além do valor financeiro, a segurança jurídica permite:
- Venda com escritura pública
- Financiamento bancário
- Uso como garantia em empréstimos
- Inventário e partilha facilitados
Conclusão
Vender um imóvel irregular é possível, mas arriscado e desvantajoso. O investimento em regularização se paga pela valorização e pela segurança da transação.
Quer regularizar seu imóvel antes de vender? A 4Projetos pode ajudar. Consultoria gratuita pelo WhatsApp.
Perguntas Frequentes
Contrato de gaveta tem validade legal?+
O contrato de gaveta tem validade entre as partes como obrigação pessoal, mas não transfere a propriedade do imóvel. Perante terceiros e para fins de financiamento, apenas o registro em cartório garante a propriedade (Lei nº 6.015/1973).
O banco financia imóvel irregular?+
Não. Bancos e instituições financeiras exigem matrícula atualizada com averbação da construção e Habite-se para conceder financiamento imobiliário. Também não é possível usar o FGTS.
Quanto custa regularizar antes de vender?+
O custo varia de R$ 7.000 a R$ 40.000, incluindo honorários de engenharia, taxas da prefeitura, INSS da obra e emolumentos do cartório. Considerando a valorização de 20-40%, o retorno sobre o investimento costuma ser muito positivo.
Posso regularizar um imóvel que comprei por contrato de gaveta?+
Depende da situação. Se o terreno tem matrícula em nome do vendedor anterior, é possível fazer a escritura e regularizar. Em áreas de posse, a REURB (Lei 13.465/2017) pode ser a solução.