Resposta rápida
Averbação é o registro na matrícula do imóvel de qualquer alteração posterior, como construção, demolição ou mudança de área. Para averbar uma construção, é necessário ter o Habite-se, CND do INSS e ART do engenheiro. O processo no cartório leva de 15 a 30 dias.
Última atualização: 2 de maio de 2026
O que é a Averbação?
Averbação é o ato de registrar na matrícula do imóvel qualquer alteração que aconteça após o registro inicial, conforme o Art. 167, II da Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos). No contexto da construção civil, a averbação mais comum é a averbação de construção — que registra que existe uma edificação no terreno.
Por que a averbação é importante?
Segundo dados do Registro de Imóveis de Florianópolis (1ª e 2ª Zonas), cerca de 35% dos imóveis urbanos da cidade possuem construções não averbadas na matrícula. Isso significa que, oficialmente, essas construções não existem.
Sem a averbação:
- A construção não existe oficialmente perante o cartório
- O imóvel vale menos no mercado (até 40% a menos, conforme SECOVI-SC)
- Não é possível obter financiamento bancário
- Dificulta inventários e partilhas (Art. 1.784 do Código Civil)
- Pode gerar problemas em ações judiciais
Quando a averbação é necessária?
- Após construir uma edificação nova
- Após reformar ou ampliar uma construção existente
- Após demolir parte do imóvel
- Quando há mudança de uso (residencial para comercial)
- Para atualizar a área construída na matrícula
Passo a passo da averbação
1. Obtenha o Habite-se
O primeiro passo é ter o Habite-se emitido pela prefeitura. Se sua construção ainda não possui, é preciso regularizar primeiro.
2. Recolha o INSS da obra
A Receita Federal exige o recolhimento do INSS sobre a mão de obra da construção, conforme IN RFB nº 2.110/2022. Após o pagamento, é emitida a CND (Certidão Negativa de Débitos).
Como calcular o INSS:
O cálculo é feito pelo sistema SERO da Receita Federal, considerando:
- Área construída
- Padrão da construção (CUB/SC: R$ 2.456,78/m² para padrão normal em 2026)
- Tipo de obra (nova, reforma, ampliação)
3. Reúna a documentação
- Habite-se original
- CND do INSS
- ART do engenheiro responsável
- Requerimento de averbação
- RG e CPF do proprietário
- Matrícula atualizada
4. Protocole no cartório
Leve toda a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis competente. O cartório analisará os documentos e, estando tudo conforme, realizará a averbação.
5. Receba a matrícula atualizada
Após a averbação, a matrícula do imóvel é atualizada com a descrição da construção: área construída, número de pavimentos e características.
Prazos e custos
Prazo
- Análise do cartório: 15 a 30 dias (Art. 188 da Lei nº 6.015/1973)
- Processo total (incluindo Habite-se e INSS): 90 a 180 dias
Custos
| Componente | Valor estimado |
|---|
|---|---|
| Emolumentos do cartório | R$ 500 – R$ 2.000 |
|---|---|
| INSS da obra | Variável (ver artigo sobre custos) |
| Honorários do engenheiro | Inclusos no serviço de regularização |
Averbação vs. Registro: qual a diferença?
| Registro | Averbação |
|---|
|---|---|---|
| O que é | Ato que transfere a propriedade | Ato que altera dados da matrícula |
|---|---|---|
| Quando | Compra/venda, doação, herança | Construção, demolição, mudança de nome |
| Efeito | Cria ou transfere direito real | Atualiza informação existente |
| Base legal | Art. 167, I da Lei 6.015/73 | Art. 167, II da Lei 6.015/73 |
Conclusão
A averbação é o passo final e essencial da regularização. Sem ela, sua construção não existe oficialmente. O processo é burocrático, mas com acompanhamento profissional se torna simples e seguro.
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Perguntas Frequentes
Qual o prazo para averbar uma construção no cartório?+
O cartório tem um prazo legal de até 30 dias para analisar e processar a averbação (Art. 188 da Lei nº 6.015/1973). Na prática, com documentação completa, o processo é concluído em 15 a 20 dias.
Posso averbar sem o Habite-se?+
Não. O Habite-se é pré-requisito para a averbação de construção. Sem ele, o cartório não realizará a averbação. É preciso primeiro obter o Habite-se junto à prefeitura.
Quanto custa a averbação no cartório?+
Os emolumentos do cartório variam de R$ 500 a R$ 2.000, conforme o valor venal do imóvel e a tabela de custas do estado de SC. Esse é apenas o custo cartorial, sem considerar honorários de engenharia e INSS.
O que acontece se eu não averbar a construção?+
A construção não existe oficialmente na matrícula. Isso impede financiamento bancário, desvaloriza o imóvel em até 40%, dificulta inventário e partilha, e pode gerar problemas em disputas judiciais.